Felum klúðrið – fórnum heimilunum: Aftur!

Það er stundum hjákátlegt að fylgjast með aðferðum stjórnmálamanna og „kerfisins“ við að fría sjálfa sig ábyrgð en því miður eru afleiðingar þess ekki alltaf jafn sniðugar og bitna oftar en ekki á þeim sem síst skyldi.

Það leikur ekki nokkur vafi á því að það er vandræðaástand á húsnæðismarkaði og að fasteignaverð hefur hækkað gríðarlega á undanförnum mánuðum.

Þar sem húsnæðisverð er inni í vísitölu neysluverðs hefur það t.d. bein áhrif á verðbólgu og um leið húsnæðislán þeirra sem enn sitja eftir í viðjum verðtryggingar og eins og það sé ekki nóg, þá fara vextir nú einnig hækkandi svo það sé alveg tryggt að þeir sem hafi tekið óverðtryggð lán finni einnig fyrir þessu á sínu skinni.

Tilgangurinn með þessu öllu saman er sagður vera sá að slá á þenslu. Það er gott og réttmætt í sjálfu sér, en þó verður að spyrja sig hvaða þenslu vaxtahækkanir eigi að slá á.

Það var fagnaðarefni þegar vaxtastig á Íslandi lækkaði og færðist nær því sem það er í öðrum löndum fyrr á þessu ári og það ber að hrósa nýjum seðlabankastjóra fyrir dirfsku í þeim efnum. Þær lækkanir voru löngu tímabærar og eingöngu til góðs fyrir heimilin í landinu.

En nú bregður svo við að seðlabankinn sér sig knúinn til að bæði hækka vexti og setja þak á það hversu hátt lánshlutfall fasteignakaupenda má vera.

Seðlabankastjóri má eiga það að vera nánast eini embættismaður ríkisins sem horfist í augu við vandann og tekur stöðu sína í krísu sem enginn annar þorir að viðurkenna eða axla neina ábyrgð á.

Gallinn er engu að síður sá að með þeim aðgerðum sem seðlabankinn ræður yfir er ráðist á garðinn þar sem hann er lægstur því þær bitna beint á heimilum landsins í stað þess að þeir sem vandanum hafi valdið þurfi að horfast í augu við hann.

Það er ekki vinsælt að axla ábyrgð hvort sem það er innan bæjar- og borgarkerfa, stjórnkerfisins eða stjórnmálanna og því miður virðist flestum sem ábyrgðina bera meira umhugað um að líta sem best út fyrir kosningarnar og forðast því að rugga bátnum svo þeir detti ekki allir frá borði.

Lausnin er því eins og svo oft áður, að þegja ásamt því að segja og gera sem minnst auk þess náttúrulega að láta sér vel líka að ábyrgðinni og vandanum sé velt yfir á aðra og þar liggja heimilin í landinu enn og aftur vel við höggi.

Alvarlegur húsnæðisskortur er orsök og afleiðing vandans

Seðlabankinn hefur nú á örfáum dögum hækkað vexti í þrígang auk þess að setja reglur um hámörk veðsetninga einstaklinga.

Allar þessar vaxtahækkanir og takmörkun á veðsetningum eru að sögn til að slá á þenslu og hækkandi verð á húsnæðismarkaði.

En skoðum málið aðeins nánar því þessar aðgerðir ganga engan veginn upp.

Þeir sem eru hlynntir þessum aðgerðum virðast sjá fyrir sér hjónin Jón og Gunnu á heimili sínu þegar þau sjá að Seðlabankinn hafi lækkað viðmiðunarvexti sína og lánastofnanir að hluta. Þessir aðilar virðast gera því skóna að þar með hafi þau skötuhjúin rokið til og ákveðið að selja heimili sitt og kaupa nýja fasteign til að nýta lækkandi vexti.

Það er ljóst að þannig ganga hlutirnir ekki fyrir sig og fáránlegt að ætla að venjulegt fólk fari í að kaupa sér annað heimili eingöngu vegna þess að vextir hafi verið óvenju lágir undanfarið. Ef einhverjir leggja í fasteignakaup út af lækkandi vöxtum eru það fjárfestar sem sjá sér leik á borði. Ef „venjulegt fólk“ fer af stað þá er það af því að það var búið að standa til lengi og þarna var rétti tíminn og/eða þau fundu réttu eignina og/eða að börnum var annaðhvort að fjölga eða þau að flytja að heiman.

En þá komum við að því að það er meira en að segja það að finna réttu eignina. Það eru nefnilega nær engar eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu eða nærsveitum um þessar mundir.

Í síðustu viku september voru 30 einbýlishús til sölu á öllu höfuðborgarsvæðinu. Þrjátíu! Þau ættu að vera nær 500.

Hér er tafla yfir heildarfjölda eigna sem voru til sölu í bæjarfélögunum á Reykjavíkursvæðinu þann 27. september 2021 og svo til samanburðar síðasta vika september 2017 - 2020.

Þessar tölur sýna svo ekki verður um villst að framboð á fasteignum er í sögulegu lágmarki. Ef tekið er meðaltal áranna 2017 - 2020 og borið saman við framboðið í dag, er munurinn sláandi jafnvel þó eignum hafi þegar verið farið að fækka mikið árið 2020. Munurinn væri enn meiri ef tekið væri tillit til þess.

Þetta og ekkert annað er ástæðan fyrir hækkun fasteignaverðs: skortur á fasteignum og margir um hituna. Þetta er einfaldlega lögmálið um framboð og eftirspurn.

Til að bæta gráu ofan á svart er staða þeirra fyrstu kaupenda sem ættu að eiga kost á hlutdeildarlánum sú að núna þegar þetta er skrifað er ekki ein einasta eign til sölu á höfuðborgarsvæðinu sem fullnægir skilyrðum þeirra. Hingað til hafa eingöngu 241 íbúðir verið keyptar með “aðstoð” hlutdeildarlána þó 516 umsóknir hafi verið samþykktar. Leiða má líkur að því að tvennt standi helst í vegi; annars vegar að engar íbúðir sé að finna og hins vegar að skilyrði hlutdeildarlána um verð sé ekki í neinu samræmi við húsnæðismarkaðinn eins og hann er í dag.

Hvar á allt þetta fólk að búa?

Framboðið er lítið sem ekkert en eftirspurnin gríðarleg. Í því sambandi má minna á, eins og margir aðilar og þar á meðal Hagsmunasamtöki heimilanna hafa lengi varað við, að stórir árgangar fæddust í kringum síðustu aldamót og núna eru þeir árgangar að hugsa sér til hreyfings og að flytja að heimann. Hvar eiga þau eiginlega að búa?

Lóðaframboð hefur verið lítið sem ekkert í mjög mörg ár og það má segja að það hafi bjargað sveitarfélögunum fyrir horn undanfarin ár að til var nokkuð magn af „eftirlegukindum“ frá seinasta hruni en nú er búið að byggja og selja þær allar. Þegar því lauk var hins vegar enginn búinn að vinna heimavinnuna sína og engin tilbúin skipulögð svæði til fyrir fjölskyldur til að flytja á og byggja sér heimili.

Sú uppbygging sem Reykjavíkurborg hefur hreykt sér af hefur að miklu leyti verið á röngum forsendum, með áherslu á þéttingu byggðar á dýrustu fermetrum landsins og lúxusíbúðir nálægt miðbænum sem venjuleg heimili hafa almennt ekki efni á að kaupa.

Og þrátt fyrir augljósan skort á húsnæði, hafa stór leigufélög fengið að kaupa upp fjölda eigna sem mikið til eru leigðar ferðamönnum.

Það má segja að heimsfaraldurinn hafi bjargað andliti borgar- og sveitarstjórnarmanna um hríð, því með fækkun ferðamanna fjölgaði íbúðum til leigu og sölu til venjulegs fólks. Það má þó alls ekki gleymast að þetta er skammgóður vermir því ferðamönnum mun aftur fjölga með tilheyrandi skammtímaleigu íbúða og allt fara í sama farið aftur.

Þegar þar að kemur munu allar takmarkanir seðlabankans á lánshlutfalli gera illt verra og festa fólk á leigumarkaði, fólk sem þegar er að greiða mun hærra hlutfall tekna sinna í leigu en það myndi þurfa að greiða af fasteignaláni. Að því gefnu að þessar fjölskyldur verði yfirleitt svo heppnar að finna húsnæði til að leigja, hvað þá kaupa.

Neyðarástand: Það vantar 12.000 íbúðir STRAX!

Stjórnmálamenn bera fulla ábyrgð á ástandinu, ekki síst þeir sem stjórna málum hjá Reykjavíkurborg, þó þeir sem stjórna sveitafélögunum þar í kring beri einnig sína ábyrgð á þessum vanda sem kominn er upp.

Ætlunin virðist vera að þegja vandann í hel fram yfir næstu sveitarstjórnarkosningar til að þurfa ekki að horfast í augu við stöðuna eins og hún er og og viðurkenna hana fyrir kjósendum.

Við teljum að varlega áætlað vanti um 12.000 íbúðir núna strax, til að svara þörfinni sem fylgir eðlilegri fólksfjölgun og ungu fólki sem er að stofna sitt fyrsta heimili. Auk þess þarf að svara þeirri þróun, sem kalla má rúllustiga í fasteignaviðskiptum. Rúllustigar fara upp og niður og fólk hoppar á milli þeirra þegar það stækkar eða minnkar við sig með stækkandi eða minnkandi fjölskyldu eða hækkandi aldri. Svo má ekki gleyma nýkaupum ungs fólks sem með þeim hoppar á rúllustigann í fyrsta skipti.

Þessir „rúllustigar“ eru allt að því stopp og hopp á milli stiganna „upp og niður“ svo til útilokuð. Í dag er staðan sú að ef þú sem íbúðareigandi hugsar þér til hreyfings eru litlar líkur á því að þú finnir eign til að kaupa og þá gefur auga leið að þú setur ekki þína eign á sölu. Að auki eru nær engar nýbyggingar í boði og því engin leið að „fara á milli stiga“ á eðlilegan hátt, eins og verið hefur í gegnum tíðina.

Vandinn stafar af skorti á eignum í sölu

Skoðum nokkrar staðreyndir:

• Fasteignarúllustiginn er stopp vegna skorts á eignum í sölu, vegna þess að ekki hefur verið byggt nóg.
• Þetta er lögmálið um framboð og eftirspurn sem markaðshyggjufólk virðist alltaf skilja og lifa eftir, nema þegar það opinberar þeirra eigin vanhæfi og hægt er að skella skuldinni á heimilin.
• Verð fasteigna hefur hækkað VEGNA skorts á eignum á markaði.
• Lágir vextir hafa EKKERT með þessar hækkanir að gera!
• Það er engin hætta á að að fjöldi heimila „offjárfesti“ í húsnæði, því það er ekkert húsnæði að finna.
• Hækkun vaxta á lánum heimilanna gerir ekkert til að slá á þensluna en eykur hins vegar á erfiðleika þeirra, sem engan þátt í eiga í vandanum, til að lifa af, hvort sem þau eru á leigumarkaði eða í eigin húsnæði.

Seðlabankinn og stjórnmálamenn hljóta að þurfa að skoða hvort það sé réttlætanlegt þegar þessar staðreyndir blasa við, að auka byrðar heimilanna með hækkandi vöxtum eða binda þær enn fastar á leigumarkaði með takmörkunum þar sem síst skyldi.

Vaxtahækkanir og takmarkanir á lánshlutfalli munu skila litlu sem engu en hins vegar bitna illilega á þeim sem síst skyldi. Fyrst og fremst unga fólkinu okkar sem er að reyna að stofna sín heimili á fjandsamlegum markaði sem getur fest þau í fátækragildru um alla framtíð, en einnig „venjulegum heimilum“, fjölskyldum sem geta hvorki keypt né selt. Þær hafa litla sem enga möguleika á markaði og þegar við bætast takmarkanir og vaxtahækkanir stjórnvalda sem kjósa að líta á þær sem vandamál húsnæðismarkaðarins í stað þess að beina spjótum sínum að orsökum vandans, þeim sem spila með markaðinn, versnar staða þeirra enn.

Því það er staðreynd að þeir sem hafa peninga og góð sambönd eru fjármagnaðir án takmarkana bakdyramegin í gegnum bankana og lífeyrissjóðina og geta fengið allt það sem þeir vilja. „Þeir“ geta þannig „fjárfest“ í fjölda íbúða sem „þeir“ síðan leigja þeim sem „kerfið“ hefur fest á leigumarkaði, í klóm þeirra er síst skyldi og makað hafa krókinn.

Það eina sem svokallaðar „aðgerðir“ seðlabankans gera er að setja hömlur á unga fólkið okkar og heimili landsins. Auknum byrðum er velt yfir á þau um leið og fjársjóðskistur bankanna og svokallaðra fjárfesta eru fóðraðar, auk þess að gera þeim sem nú þegar eru fastir á fokdýrum leigumarkaði og þeim fjölmörgu heimilum sem eiga eftir að festast þar á næstu árum vegna útilokunar frá fasteignakaupum, erfiðara að koma sér eigin þaki yfir höfuðið.

Stjórnvöld og borgaryfirvöld bera ábyrgð á vandanum

Leiðin sem á undan er rakin hljómar kunnuglega en er á sama tíma orðin svo skelfilega þreytt.

Það blasir við að stjórnvöld á ýmsum stigum stjórnsýslunnar hafa algjörlega brugðist svo árum skiptir. Margir hafa bent á yfirvofandi og viðvarandi húsnæðisskort en talað fyrir daufum eyrum. Þar á meðal eru bæði Hagsmunasamtök heimilanna og VR.

Í stað þess að hlusta hafa stjórnvöld ásamt bæjar- og borgaryfirvöldum flotið sofandi að feigðarósi, en svo þegar kemur að skuldadögum er heimilunum réttur reikningurinn.

Sama gamla sagan endurtekin þó það muni ekki duga við þessar aðstæður að hækka vexti til að slá á hækkun húsnæðisverðs. Það eina sem mun duga er að ráðast strax í stórvirkar byggingaframkvæmdir og byggja eitt eða tvö ný „Breiðholt“ með hraði.

Neyðarástand: Aðgerða er þörf

Nú dugar ekkert hálfkák. Það þarf ekki að byrja á nefndum til að greina vandann, við höfum ekki tíma til þess. Vandinn er fyrir hendi, það er staðreynd að það vantar sennilega um 12.000 íbúðir til að mæta núverandi þörf án þess að tekið sé mið af þörfinni sem augljóslega mun bætast við á næstu árum.

Vandann þarf samt að greina, en það má ekki verða til þess að tefja aðgerðir, heldur þarf sú greining að fara fram jafnhliða þeim.

Í raun ættu allir að ímynda sér að um sé að ræða neyðarástand vegna náttúruhamfara þar sem þúsundir hafi misst heimili sín og það þurfi að koma þeim í skjól fyrir veturinn. Við Íslendingar höfum margoft sýnt að við vinnum vel undir pressu og það þegar við þurfum að taka myndarlega til hendinni getum við gert kraftverk, og nú er þörf á slíku.

Það fyrsta sem þarf að gera, án nokkurrar tafar er að hefja eða ljúka við skipulagningu nýrra byggingarsvæða. Það þarf t.d. að:

• Hefja framkvæmdir á þeim svæðum sem þegar eru komin í ferli.
• Klára skipulagningu og hefja byggingarframkvæmdir á þeim svæðum sem henta best til hraðrar uppbyggingar.
• Klára með hraði það sem þegar er á teikniborðunum.
• Hefja strax skipulag nýrra svæða og klára með hraði.

Jafnframt þarf að:

• Breyta strax svæðum sem henta mörg hver mjög vel fyrir íbúðarbyggingar en hafa verið geymd og ætluð undir framtíðar iðnaðarhúsnæði.
• Skoða þarf hvort breyta megi skrifstofuhúsnæði í íbúðabyggingar án mikils tilkostnaðar með litlum íbúðum ekki síst fyrir ungt fólk.
• • Heimsfaraldurinn hefur sýnt fram á að þörfin fyrir skrifstofuhúsnæði mun snarminnka á næstu árum þó áhrifin sjáist kannski ekki ennþá.

Auk þess þarf að reikna út hver raunverulegur byggingarkostnaður er. Það er einfaldlega rangt og stenst engin rök að hann hækki í takti við hækkandi fasteignaverð og í framhaldi af því þarf að finna út hvað hófsamt og mannsæmandi húsnæði kostar í raun fyrir mismunandi fjölskyldustærðir og mæta þeim þörfum.

Bankarnir skulda heimilunum vaxtalækkanir

Það kemur ekki heldur til greina að halda áfram á þeirri braut að velta afleiðingum mistaka og vanrækslu ráðamanna og kerfisins yfir á heimili landsins.

Við viljum minna á að þegar seðlabankinn lækkaði meginvexti sína þá fylgdu hvorki bankar né lífeyrissjóðir í kjölfarið nema að hluta. Heimilin nutu þannig ekki nema að litlu leyti góðs af vaxtalækkunum seðlabankans og þá lækkun eiga heimilin ennþá inni. Mismunurinn á því hverjir vextirnir hafa verið og því sem þeir hefðu átt að vera er á bilinu 170% - 230%.

Áður en bankar eða lífeyrissjóðir geta leyft sér svo mikið sem að íhuga hækkun vaxta, þurfa þeir að gera upp það sem þeir skulda heimilunum nú þegar vegna vaxta sem ekki lækkuðu sem skyldi.

Það er liðin tíð að stjórnmálamenn og sveitarstjórnir geti gert upp á bak og sent svo heimilunum reikninginn fyrir þrifunum. Þjónkun þeirra við peningaöflin í landinu hefur fyrir löngu gengið allt of langt og því er staðan jafn slæm og raun ber vitni.

Þessir aðilar verða að horfast í augu við afleiðingar eigin gjörða. Við, heimilin í landinu, eigum ekki að borga þennan reikning!

Ásthildur Lóa Þórsdóttir er þingmaður Flokks fólksins og formaður Hagsmunasamtaka heimilanna.

Ragnar Þór Ingólfsson er formaður VR.

Vilhjálmur Bjarnason, ekki fjárfestir, er fasteignasali og varaformaður Hagsmunasamtaka heimilanna.