Aðgerðir Seðlabankans farnar að bíta og óverðtryggð lán áfram hagstæðari

Mikil spenna hefur verið á fasteignamarkaði undanfarið en samkvæmt nýjustu skýrslu húsnæðis og mannvirkjastofnunar hefur framboð íbúða til sölu nú aukist töluvert, eða um 50 prósent á höfuðborgarsvæðinu síðustu tvo mánuði, auk þess sem færri íbúðir fara yfir ásettu verði. 

Kári Friðriksson, hagfræðingur hjá HMS, segir þetta merki um að markaðurinn sé að kólna.

„Við erum að sjá fyrstu merki um viðsnúning á fasteignamarkaði, þessar aðgerðir sem að Seðlabankinn hefur farið í undanfarna tvo mánuði, það er að segja tvær stýrivaxtahækkanir um tvö prósentustig og svo ný viðmið í greiðslumati, þau virðast vera farin að bíta,“ segir hann.

Eitthvað geti verið um sveiflur milli mánaða en framboðið hafi verið að aukast hratt umfram það. „Síðan er bara líka sterk ástæða til að halda að þetta sé raunverulegur viðsnúningur af því að aðgengi að lánsfé hefur verið verulega takmarkað með þessum aðgerðum,“ segir Kári.

Hann tekur sem dæmi að einstaklingur sem gat tekið 90 milljóna króna lán fyrir mánuði, miðað við 250 þúsund króna mánaðarlega greiðslubyrði, geti aðeins tekið 53 miljóna króna lán í dag vegna strangari viðmiða í greiðslumati. 

Það á sérstaklega við um verðtryggð lán en óverðtryggð lán eru töluvert hagstæðari þar sem vextirnir eru lægri en verðbólga. Viðbúið er að svo verði áfram.

„Miðað við verðbólguspár og væntingar markaðsaðila um verðbólgu, þá geri ég ráð fyrir alla vega ár í viðbót, líklega lengur, þá verði töluvert hagstæðara að taka óverðtryggt lán,“ segir Kári.

Bjartari tímar virðast nú fram undan en þó er erfitt að segja hvernig þróunin endar.

„Líklegast verða bara hóflegar verðhækkanir, jafnvel að þær verði undir verðbólgu, en það er mjög ólíklegt að íbúðaverð muni lækka. Svo ef að fasteignamarkaðurinn kólnar hratt þá eru líkur á að stýrivextir lækki aftur eitthvað sem viðbrögð og þá gæti þetta farið í svona eðlilegra horf,“ segir Kári.

Rammasamningur um húsnæðismál til tíu ára undirritaður í dag

Samkvæmt skýrslu HMS hefur minna verið byggt á höfuðborgarsvæðinu það sem af er ári en á sama tíma í fyrra en í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins hefur uppbygging verið nokkuð hraðari. Annars staðar á landinu er uppbygging á pari við það sem áður var. 

Var það viðbúið þar sem lítið var af íbúðum í byggingu á síðari byggingarstigum í síðustu talningu en íbúðum á fyrri byggingarstigum hafði fjölgað. Má því gera ráð fyrir að fjöldi kláraðra íbúða aukist á ný á næstu misserum. Velta í byggingariðnaði og fjöldi starfandi hefur þá ekki verið meiri síðan fyrir hrun. 

Rammasamningur milli ríkis og sveitarfélaga um húsnæðismál til tíu ára verður undirritaður klukkan 13 í dag en þar er kveðið á um 35 þúsund nýjar íbúðir til að mæta þörf, þar af ríflega 12.000 hagkvæmar íbúðir á viðráðanlegu verði.