Sváfu úti á palli með barnið en fá húsið ekki bætt

Þetta segir í dómi Héraðsdóms Reykjaness, sem var staðfestur með dómi Landsréttar í síðustu viku. Talsvert hefur verið fjallað um mál fjölskyldunnar eftir að greint var frá því sumarið 2023 að hún hefði búið úti í tjaldi við húsið sitt á Völlunum í Hafnarfirði í um þrjár vikur. Hús fjölskyldunnar var sagt óíbúðarhæft vegna myglu, raka, leka og fleiri galla en hjónin keyptu húsið árið 2008. 

Þau sögðust hafa verið blekkt og þeim afhent fokhelt hús sem þau hefðu talið vera fullbúið.

Fengu hálfa milljón árið 2013

Sama dag og fjölskyldan steig fram í fjölmiðlum var aftur á móti greint frá því að dómur hefði þegar fallið í máli þeirra á hendur seljendum hússins og byggingarstjóra þess árið 2013. Niðurstaða dómsins var sú að frágangur rakavarnar í fasteigninni hefði verið í samræmi við uppdrætti eins langt og þeir hefðu náð og með tæknilega og faglega eðlilegum hætti.

Á því hefði þó verið þau frávik að samskeyti rakavarnar í bílskúr hafi verið ófullnægjandi þar sem límband sem á þeim var virtist ekki hafa haft viðloðun og ekki samfellt límt. Þétting rakavarnar við vegg milli bílskúrs og íbúðar hefði ekki verið klemmd og glufur í henni á köflum.

Matsmaður hefði þó talið litlar líkur á því að þessi frávik á frágangi rakavarnar gæti leitt til vandamála á borð við leka. Til þess að bæta úr hefði þó þurft að ráðast í endurbætur sem myndu kosta 597 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

Dómurinn dæmdi seljendur og byggingarstjórann því til þess að greiða kaupendum 510 þúsund krónur í skaðabætur auk málskostnaðar. Áður höfðu kaupendur fengið 3,3 milljónir króna greiddar úr starfsábyrgðartryggingu byggingarstjóra hússins.

Hefðu mátt vita að húsið væri fokhelt

Þá gerðu kaupendurnir kröfu um skaðabætur úr hendi seljenda vegna þess að þau hefðu verið blekkt til að kaupa fokhelt hús frekar en fullbúið.

Í niðurstöðu dómsins hvað byggingarstig hússins varðar segir að þegar kaupin fóru fram hefði legið fyrir útskrift frá Fasteignamati ríkisins þar sem komið hefði fram að eignin væri á byggingarstigi 4, sem þýði að hún hefði verið skráð á fokheldisstigi þegar kaupin fóru fram.

Tekið hefði verið fram í kauptilboði kaupenda að við tilboðsgerð og samþykki hefðu aðilar kynnt sér gaumgæfilega gögn sem tengdust fasteigninnni, þar á meðal vottorð Fasteignamats ríkisins, og ekki gert neinar athugasemdir við þau.

„Samkvæmt þessu lá fyrir við kaupin að fasteignin væri skráð fokheld og þar með ljóst að lokaúttekt hefði ekki farið fram. Þá lá fyrir að stefndu höfðu gert breytingar á innréttingum sem ekki voru í samræmi við byggingarnefndarteikningar. Fyrir liggur að ekkert var vikið að þessu er stefnendur skoðuðu fasteignina fyrir kaup eða við tilboðsgerð eða undirritun kaupsamnings. Dómurinn telur í sjálfu sér ekkert óeðlilegt við það að fasteignin hafi verið seld enda þótt lokaúttekt hefði ekki farið fram. Enda mátti ráða það af fylgiskjölum með kaupsamningi eins og áður greinir að eignin hafi verið skráð á fokheldisstigi við kaupin þrátt fyrir að hún væri að mestu fullgerð. Í ljósi þess og framkvæmda sem gerðar höfðu verið á fasteigninni sem ekki voru í samræmi við teikningar og þörfnuðust því samþykktar byggingaryfirvalda er það álit dómsins að stenfendum hefði mátt vera ljóst að endanleg úttekt hefði ekki farið fram á fasteigninni,“ sagði í dóminum.

Seljandi megi treysta því að viðskiptum ljúki endanlega

Á fimmtudag í síðustu viku staðfesti Landsréttur dóm Héraðsdóms Reykjaness síðan 21. desember 2023 um sýknu seljenda hússins af öllum kröfum kaupendanna. Það var gert með vísan til forsenda dóms héraðsdóms fyrir utan að nokkrum málsástæðum kaupendanna var vísað frá dómi þar sem þær voru ekki hafðar uppi í héraði.

Í niðurstöðu héraðsdóms segir að af ákvæðum laga um fasteignakaup leiði að kaupandi fasteignar glatar rétti til að bera fyrir sig vanefnd, þar með talið að fasteign hafi verið haldin leyndum galla, að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma eða tiltekin skilyrði laganna séu fyrir hendi. 

Ákvæði þessi séu reist á því að seljandi eigi að geta treyst því að viðskiptunum sé endalega lokið við tiltekið tímamark og þurfi ekki að sæta því að kaupandi komi fram með síðbúnar kvartanir nema eitthvað annað og meira komi til. Þá sé ekki svigrúm til annarrar skýringar miðað við orðalag ákvæðis laganna en að ekki verði frá þessum tímafresti vikið, nema því aðeins að seljandi hafi ábyrgst fasteign í lengri tíma eða skilyrðin séu fyrir hendi. 

Tilkynntu vanefnd tæplega fjórtán árum seinna

Því komi ekki til skoðunar hvort krafa vegna vanefnda seljanda samkvæmt lögum um fasteignakaup sé fyrnd nema ljóst sé að kaupandi hafi ekki glatað rétti til að bera þá vanefnd fyrir sig á grundvelli framangreinds.

Kaupendurnir hefðu fengið fasteignina afhenta 1. nóvember 2008. Þeir hefði tilkynntu seljendum hins vegar fyrst um þá ætluðu vanefnd sem dómkrafa þeirra í málinu laut að með tölvubréfi 20. júní 2022. 

„Var því réttur stefnenda til að bera þá vanefnd fyrir sig löngu niður fallinn þegar umrætt tölvubréf var sent, nema þá aðeins að sýnt sé að stefndu hafi ábyrgst umrædda fasteign í lengri tíma eða sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði þeirra strítt með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Ágreiningslaust er að stefndu ábyrgðust hvorki tiltekið ástand fasteignarinnar að [...] né eiginleika hennar í ákveðinn tíma.“

Kaupendurnir hefðu aftur á móti byggt á því að seljendurnir hefðu sýnt af sér stórkostlegt gáleysi sem og að framferði þeirra hefði með öðrum hætti strítt gegn heiðarleika og góðri trú og þeir gætu því ekki borið fyrir sig að tilkynning um umrædda vanefnd hefði verð send of seint og kaupendur glatað rétti af þeim sökum. 

Í því sambandi virðist kaupendurnir einkum hafa byggt á því að seljendurnir hefðu keypt fasteignina fokhelda að innan og lokið við innri frágang hennar. Seljendur hefðu því borið ábyrgð á frágangi á loftun þaks og eins frágangi á einangrun og múrun útveggja að innan. Sá frágangur hefði ekki verið í samræmi við viðurkennd vinnubrögð og hefði leitt hafi af sér myglumyndun og seljendur því sýnt af sér stórkostlegt gáleysi sem valdið hefði kaupendum tjóni. Þá hefðu seljendur leynt upplýsingum um að ekki hefði farið fram lokaúttekt á fasteigninni þegar kaupsamningur málsaðila var gerður í andstöðu við lög um fasteignakaup og framferði þeirra að því leyti strítt gegn heiðarleika og góðri trú.

Réðu meistara

Í niðurstöðunni segir að samkvæmt framlögðum gögnum og því sem fram kom við skýrslutökur fyrir dómi hefðu seljendur ráðið iðnmeistara á viðeigandi sviðum til þess að annast frágang fasteignarinnar að innan og byggingarstjóra til að hafa yfirumsjón og eftirlit með þeirri framkvæmd á meðan hún stóð yfir. Þá sé að mati dómsins ósannað gegn andmælum seljenda að þeir hefðu að einhverju leyti sjálf annast þá framkvæmd, enda liggi ekkert fyrir um að svo hafi verið. 

„Ekkert er því fram komið sem rennir stoðum undir það að stefndu hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi við frágang fasteignarinnar að innan enda máttu þau treysta því að þeir iðnmeistarar sem þau réðu til að annast þá framkvæmd inntu vinnu sína af hendi í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru og að byggingarstjóri hefði virkt eftirlitmeð því að svo væri.“

Höfðu ótvírætt tapað rétti til að bera fyrir sig vanefnd

Þá hafi í því dómsmáli málsaðila vegna ætlaðra galla á fasteigninni sem lauk með dómi Héraðsdóms Reykjaness 23. apríl 2013 meðal annars verið tekist á um það hvort seljendur hefðu vanrækt að upplýsa kaupendur um að lokaúttekt á fasteigninni hefði ekki farið fram í andstöðu við lög um fasteignakaup. 

Í þeim dómi komi afdráttarlaust fram að þegar kaupsamningur málsaðila um fasteignina var gerður hefði legið fyrir gagn, sem kaupendur hefðu staðfest að hafa kynnt sér, þar sem tiltekið hefði verið að skráð byggingarstig fasteignarinnar væri 4, það er fokheld bygging. Verði því lagt til grundvallar að svo hefði verið enda ekkert fram komið í þessu máli um hið gagnstæða. 

„Þegar af þeirri ástæðu verður ekki á það fallist að stefndu hafi leynt upplýsingum um að lokaúttekt á fasteigninni hefði ekki farið fram þegar kaupsamningur málsaðila var gerður. Að öllu framansögðu virtu er því að mati dómsins ekkert fram komið um að skilyrði 3. mgr. 48. gr. laga nr. 40/2002 séu fyrir hendi í máli þessu en fyrir því bera stefnendur eðli máls samkvæmt sönnunarbyrði. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar höfðu stefnendur þannig ótvírætt glatað rétti til að bera fyrir sig þá ætluðu vanefnd á kaupsamningi málsaðila sem dómkrafa þeirra í máli þessu lýtur að þegar þau tilkynntu stefndu um hana tæplega 14 árum eftir afhendingu umræddrar fasteignar. Verða stefndu þegar af þeirri ástæðu sýknuð af dómkröfu stefnenda og ekki þörf á að taka afstöðu til annarra málsástæðna málsaðila kröfum þeirra til stuðnings.“

Kaupendurnir voru dæmdir til að greiða seljendunum tvær milljónir króna í málskostnað í héraði og 1,2 milljónir króna fyrir Landsrétti.